TVA  în imobiliare în 2025–2026: ce s-a schimbat și cum te afectează

Piața rezidențială, mai ales cea a locuințelor noi, trece printr-o perioadă de reașezare, având în vedere că măsurile fiscale care au ca scop reducerea deficitului bugetar vizează în mod direct și acest segment imbiliar, prin eliminarea regimului preferențial care vizează o cotă redusă de TVA.

Cota TVA redusă la locuințe a fost implementată inițial în România în 2008 cu o rată de 5%, ca măsură de politică socială pentru a stimula piața imobiliară.

Noile măsuri fiscale au impus majorarea cotei standard de TVA de la 19% la 21% pentru locuințele noi, taxă aplicabilă de la 1 august 2025, marcând astfel un punct de inflexiune pentru piața rezidențială. Regimul preferențial de 5% a fost eliminat, fiind menținută totuși o cotă redusă de 9% valabilă doar până la 1 august 2026, de care pot beneficia cumpărătorii doar în condiții foarte stricte: antecontract semnat până la 31 iulie 2025 și avans de minimum 20%.

Pentru cumpărătorii care nu se încadrează în condițiile care asigură o cotă redusă de TVA, această schimbare înseamnă un cost mai mare la achiziția unei locuințe noi, iar presiunea ar putea să fie și mai mare în cazul achizițiilor prin credit ipotecar.

Măsura are implicații și pentru dezvoltatorii de locuințe, care vor fi nevoiți să regândească planurile de investiții, iar proiectele să fie ajustate în funcție de noua realitate fiscală, astfel încât să nu fie afectate vânzările.

În ansamblu, măsura influențează ritmul tranzacțiilor și poate genera o repoziționare a pieței în următoarele 12 luni.

Ce este TVA în imobiliare și când se aplică

Taxa pe valoarea adăugată (TVA) este o taxă pe consum care se aplică majorității bunurilor și serviciilor. TVA este una dintre cele mai importante surse de venituri ale unui stat, întrucât contribuie la finanțarea unor servicii publice precum educația, asistența medicală, transport public etc.

În sectorul imobiliar, respectiv cel rezidențial, cumpărătorii de locuințe trebuie să plătească TVA doar în cazul în care proprietatea este nouă și vândută direct de dezvoltatori sau persoane juridice înregistrate ca plătitori de TVA. Pentru acest segment de piață cota standard de TVA este de 21%. Astfel, de exemplu un apartament nou cu preț de 500.000 lei va costa 605.000 lei cu TVA inclus.

Se aplică o taxă redusă de 9% pentru o perioadă de un an doar la achiziția primei locuințe, și cu îndeplinirea cumulativă a unor criterii, inclusiv existența unui antecontract de vânzare încheiat înainte de 31 iulie 2025.  Totodată, locuința achiziționată trebuie să aibă o suprafață utilă de maximum 120 metri pătrați, exclusiv anexele gospodărești, și o valoare, inclusiv a terenului pe care este construită, care nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată.

Pentru locuințele vechi, tranzacționate între persoane fizice sau care au fost anterior înregistrate ca proprietăți, cumpărătorii nu plătesc TVA, ci doar impozitul pe transferul proprietății. În acest caz, un apartament de 500.000 lei se vinde la acest preț, fără TVA.

Cotele de TVA aplicabile în 2025–2026

Cota standard de 21% pentru locuințe noi

Cota standard de TVA se aplică asupra bazei de impozitare pentru operațiunile impozabile care nu sunt scutite de taxă sau care nu sunt supuse cotei reduse, iar nivelul acesteia este 21%. Noul nivel a înlocuit taxa de 19% începând cu 1 august 2025, iar sub incidența noii măsuri fiscale intră locuințele noi vândute de către dezvoltatori.

Astfel, pentru achizițiile de locuințe cu suprafețe mai mari de 120 de metri pătrați și ale căror prețuri depășesc 600.000 de lei (fără TVA), cumpărătorii vor plăti cota standard de TVA de 21% față de 19% cât era taxa anterior datei de 1 august 2025.

Prețul cu TVA al unei locuințe care se vinde cu 500.000 de lei, fără TVA va fi de 605.000 de lei, în cazul în care nu sunt îndeplinite condițiile pentru cota redusă de 9%.

Înainte de creșterea taxei pe valoare adăugată, achiziția unui apartament nou care nu beneficia de cotă redusă, se făcea pentru un preț de 595.000 de lei, astfel că în acest caz majorarea prețului final este nesemnificativă.

Cota redusă de 9% – aplicabilă doar în condiții speciale

Potrivit noului cod fiscal, o persoană fizică, poate achiziționa în perioada 1 august 2025 – 31 iulie 2026 inclusiv o singură locuință cu cotă redusă de TVA de 9%, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, dacă se îndeplinesc în mod cumulativ o următoarele cerințe:

• maxim 120 mp utili – locuința are o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești;
  max. 600.000 lei fara TVA – valoarea locuinței, inclusiv a terenului pe care este construită, nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată;
• locuința în momentul livrării, care nu poate depăși data de 31 iulie 2026, să poată fi locuită ca atare, conform condițiilor legale în vigoare la data încheierii actelor juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe;
• fără achiziție cu TVA redus după 1 ianuarie 2023 – cumpărătorul nu a achiziționat o altă locuință cu cotă redusă de TVA începând cu 1 ianuarie 2023, conform informațiilor din “Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA”
• antecontract + avans min. 20% pana la 1 august 2025 – a încheiat până la data de 1 august 2025 un act juridic între vii care are ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe. Pentru a beneficia de cota redusă de 9%,  persoana fizică, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, pentru actele juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei locuințe, încheiate în perioada 3 iulie – 31 iulie 2025 inclusiv, la data livrării locuinței trebuie să facă dovada achitării unui avans de 20% din valoarea locuinței exclusiv TVA, achitat integral până la data de 31 iulie 2025 inclusiv.
• livrare până la 1 august 2026 – până la data de 1 august 2026 se aplică o cotă redusă de TVA de 9% pentru livrarea de clădiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, către primării în vederea atribuirii de către acestea cu chirie subvenționată unor persoane sau familii a căror situație economică nu le permite accesul la o locuință în proprietate sau închirierea unei locuințe în condițiile pieței, dacă au fost încheiate până la data de 1 august 2025 acte juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea acestora.

Eligibilitatea va fi verificată de către notarii publici.

 

Condițiile pentru aplicarea TVA-ului redus

Notarii publici au obligația să verifice îndeplinirea condiției referitoare la achiziția unei singure locuințe cu cota redusă de TVA, prin consultarea “Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA”, înainte de autentificarea actelor juridice care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru achiziția unei astfel de locuințe și, în situația în care constată că nu este îndeplinită această condiție, să le autentifice doar dacă livrarea se efectuează cu cota standard de TVA.

Aceștia trebuie să completeze “Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA” la data autentificării actelor juridice care au ca obiect transferul dreptului de proprietate și să înscrie în actele juridice care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru achiziția unei astfel de locuințe cu cota redusă de TVA de 9%.

Exemple de calcul TVA în 2025–2026

Calcul pentru TVA 21%

Având în vedere că creșterea începând cu 1 august 2025 a cotei standard de TVA pentru achiziția unei locuințe noi în România de la 19% la 21%, dacă prețul net al unui apartament este de 100.000 euro, TVA  aplicabil va fi de 21.000 euro, ceea ce duce la un preț total de 121.000 euro.

Este important ca această modificare să fie luată în calcul în estimările bugetare, mai ales în cazul tranzacțiilor imobiliare planificate după această dată. Noua cotă de TVA influențează direct costul final suportat de cumpărător și poate avea un impact semnificativ asupra deciziilor de achiziție. Recomandăm verificarea atentă a contractelor și ofertelor pentru a vedea dacă prețul include sau nu TVA.

Calcul pentru TVA 9%

Așa cum am relevat mai sus, începând cu 1 august 2025, Codul Fiscal din România prevede aplicarea unei cote reduse de TVA de 9% pentru achiziția unei locuințe noi, cu condiția îndeplinirii unor criterii specifice (de exemplu: suprafață utilă sub 120 mp, valoare sub un anumit prag, achiziție în scop personal etc.).

Această cotă redusă se reflectă semnificativ în prețul final. Spre exemplu, pentru un apartament cu preț net de 500.000 lei, TVA de 9% este de 45.000 lei, rezultând un total de 545.000 lei. Comparativ, aplicarea cotei standard de 21% ar genera un TVA de 105.000 lei și un preț final de 605.000 lei. Diferența de 60.000 lei subliniază impactul pozitiv al facilității fiscale pentru cumpărătorii eligibili.

Cum influențează TVA-ul decizia de cumpărare

Creșterea cotei standard de TVA la 21%, aplicabilă din 1 august 2025 pentru locuințele noi, a influențat deja momentul achiziției. Mulți cumpărători s-au grăbit să semneze contractele  pentru a beneficia de cota redusă de 9%, disponibilă doar în anumite condiții prevăzute în Codul Fiscal.

Acest lucru s-a văzut și în statisticile de la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, care au indicat o creștere semnificativă a vânzărilor de locuințe în luna iulie, comparativ cu lunile anterioare.

Diferența de TVA — exemplu: 500.000 lei + 9% = 545.000 lei vs. +21% = 605.000 lei — înseamnă un impact de 60.000 lei în plus, care afectează cash-flow-ul și randamentul investiției.

Dezvoltatorii au reacționat rapid prin oferirea de discounturi, avansuri flexibile și campanii de precontractare înainte de termenul limită. Totodată, sunt dezvoltatori care au anunțat că vor prelua o parte din creșterea TVA. În paralel, investitorii reevaluează scenariile de profitabilitate, iar cumpărătorii finali devin mai atenți la timing și la structura financiară a tranzacției.

Sfaturi pentru cumpărători și investitori

Pentru cumpărătorii care analizează achiziția unei locuințe noi în România, contextul fiscal actual impune mai multă rigoare și atenție, dar și apelarea la specialiști care sunt familiarizați cu fiscalitatea și cu piața imobiliară. Primul pas este verificarea reputației dezvoltatorului.

Cumpărătorii trebuie să fie atenți la istoricul pe care dezvoltatorul îl are în livrarea de proiecte similare și la cât de transparent este relația contractuală. Apoi, aceștia trebuie să se asigure că  antecontractul include clauze clare de livrare — cota de TVA  aplicabilă se stabilește la momentul livrării, nu la semnare.

În cazul în care cumpărătorul vizează cotă redusă de 9%, eligibilitatea trebuie confirmată cu ajutorul notarului public înainte de semnarea contractului. Condițiile sunt stricte: locuință sub 120 mp, valoare sub 600.000 lei fără TVA, avans de minimum 20% plătit până la 1 august 2025 și livrare până la 31 iulie 2026.

Foarte importantă este și realizarea unei analize comparative a prețului final. Exemplu: 500.000 lei + 9% = 545.000 lei vs. +21% = 605.000 lei. Diferența de 60.000 lei poate înclina balanța între o achiziție fezabilă și una amânată.

Întrebări frecvente despre TVA în imobiliare

Cum pot planifica achiziția pentru a beneficia de TVA-ul redus de 9%?

Pentru a beneficia de cota redusă de TVA de 9% la achiziția unei locuințe noi în România trebuie să ai deja un contract de vânzare-cumpărare sau un antecontract semnat, cu un minim de 20% plătit până la 31 iulie 2025, încheiate până la 31 iulie 2025.

Suprafața utilă trebuie să fie de maximum 120 mp, iar valoarea totală (fără TVA) să nu depășească 600.000 lei. Imobilul trebuie să fie „locuibil ca atare” la livrare — adică finalizat complet, cu toate instalațiile funcționale și finisaje aplicate.

Este obligatoriu ca avansul de minimum 20% din valoarea fără TVA să fie plătit până la 31 iulie 2025, chiar dacă livrarea locuinței va avea loc ulterior, până cel târziu la 31 iulie 2026. Totodată trebuie să confirmi cu dezvoltatorul și notarul că sunt îndeplinite toate criteriile pentru aplicarea cotei reduse. TVA-ul se aplică la momentul livrării, nu la semnarea antecontractului.

Merită să aștept sau să cumpăr acum, având în vedere creșterea TVA-ului la 21%?

Decizia privind achiziția unei locuințe trebuie să fie atent analizată și trebuie să țină cont în primul rând de capacitatea de a susține acest tip de investiție din fonduri proprii sau fonduri împrumutate. De asemenea, este necesar să fie stabilit dacă există o nevoie reală de a cumpăra o locuință.  Prețurile locuințelor din România sunt într-o continuă creștere, evoluție care este favorizată de avansul economiei, chiar dacă în ultimii doi ani creșterea PIB a fost marginală, și de majorarea veniturilor populației. Independent de creșterea TVA, piața imobiliară locală este o piață emergentă care urmează evoluțiile din țările din CEE și în general din Europa.

Ca o concluzie, dacă ai nevoie de o locuință și veniturile pe care le obții pot susține o astfel de achiziție, chiar daca TVA a fost majorat la 21%, acesta este un moment foarte bun pentru a face acest pas. Important este ca pentru a avea un parcurs ușor și informat, să ai alături specialiști și consultanți care cunosc foarte bine piața imobiliară.

Cum verific că dezvoltatorul poate livra până la termenul-limită?

Înainte de a semna sau plăti avans cumpărătorul ar trebui să facă o due diligence minimă cu notar sau consultant imobiliar. De asemenea, pot si obținute informații din autorizația de construcție, cartea funciară, PUZ sau PUD.

Vizitarea șantierului cu regularitate și verificarea contractorilor și subcontractorilor sunt de asemenea mijloace prin care cumpărătorul poate obține informații despre stadiul lucrărilor.

Ce impact are creșterea TVA asupra randamentului investiției?

Pentru persoane fizice TVA intră în prețul final, deci cumpărătorul suportă integral creșterea.
Dacă dezvoltatorul menține același preț net (fără TVA), cumpărătorul va plăti 2% în plus la prețul total.

Exemplu: pentru un preț net: 100.000 €, prețul cu TVA 19% este de 119.000 euro, iar cu  TVA de 21% este de 121.000 euro. Rezultă o diferență de 2.000 euro (+1,68% din prețul total cu TVA).

În acest context, dacă chiria rămâne neschimbată, dar prețul final crește, randamentul scade marginal cu aproximativ 0,1 puncte procentuale.

Concluzie

Achiziția unei locuințe, mai ales în contextul schimbării cotei de TVA, impune o abordare strategică și informată. Confirmarea eligibilității pentru cota redusă de 9% necesită atenție la detalii — suprafață sub 120 mp, valoare sub 600.000 lei și avans achitat integral până la 31 iulie 2025.

Respectarea termenelor este esențială pentru a profita de facilitățile fiscale disponibile și pentru a evita costuri suplimentare semnificative, cum ar fi diferența de TVA dintre 9% și 21%. O analiză comparativă a prețurilor finale poate evidenția impactul major pe care TVA-ul îl are asupra bugetului de achiziție.

Planificarea din timp și colaborarea cu specialiști (notari, consultanți imobiliari, experți fiscali) sunt pași recomandați pentru a naviga complexitatea procesului și pentru a minimiza riscurile. Consultarea profesioniștilor asigură interpretarea corectă a legislației, evitarea eventualelor erori și optimizarea costurilor totale. Astfel, alegerea devine nu doar o decizie financiară, ci și una strategică, fundamentată pe o înțelegere clară a etapelor și obligațiilor implicate în achiziția imobiliară.