Dreptul de preempțiune în imobiliare: ce este și de ce contează

Dreptul de preempțiune este un mecanism juridic care oferă unei persoane sau entități prioritate la achiziționarea unui imobil, înainte ca acesta să fie vândut altcuiva. Se aplică la același preț și în aceleași condiții ca oferta făcută terților și poate fi legal (prevăzut de lege) sau convențional (stabilit prin contract).

În imobiliare acest drept oferă chiriașilor prioritate la cumpărarea locuinței închiriate, iar coproprietarii pot cumpăra partea celuilalt înaintea unui terț.

Pentru vânzători, respectarea acestui drept este esențială pentru validitatea tranzacției. Pentru cumpărători, ignorarea preempțiunii poate duce la anularea contractului sau litigii costisitoare. Într-o piață imobiliară competitivă, înțelegerea și gestionarea corectă a acestui drept este crucială.

Cadrul legal al dreptului de preempțiune în România

Dreptul de preempțiune este un drept legal sau convențional. Codul Civil (art. 1730–1740) stabilește condițiile generale de aplicare, inclusiv pentru chiriași, coproprietari și vecini. Articolul 1828 din Codul Civil este frecvent invocat în contractele de închiriere, fie pentru a acorda, fie pentru a exclude acest drept.

Pentru imobilele de patrimoniu, Legea 422/2001 impune notificarea Ministerului Culturii, care poate decide achiziția în termen legal. În cazul terenurilor agricole extravilane, Legea 17/2014 (modificată prin Legea 175/2020) stabilește o ordine clară a preemptorilor: arendașul, vecinii, statul.

Consultarea actelor de proprietate, a extraselor de carte funciară și a contractelor este esențială. Due diligence-ul juridic previne litigii și asigură o tranzacție validă.

Dreptul de preempțiune convențional este stabilit prin acord între părți (ex. în contractele de închiriere sau promisiune de vânzare).

Cine are drept de preempțiune în tranzacțiile imobiliare

Coproprietari și vecini (cazuri Cod Civil)

Coproprietarii au prioritate la cumpărarea părții celuilalt, iar vecinii pot avea drept de preempțiune în cazul terenurilor agricole, conform legii.

Chiriași și arendași (rezidențial, agricol)

Chiriașii pot beneficia de preempțiune la reînnoirea contractului sau la vânzarea locuinței, dacă au respectat obligațiile contractuale. Arendașii au prioritate la cumpărarea terenurilor agricole.

Statul și autoritățile locale (imobile istorice, zone protejate)

Statul are drept de preempțiune asupra monumentelor istorice, pentru protejarea patrimoniului.

Preempțiune contractuală (în office și retail, clauze negociate)

În leasingul comercial, dreptul de preempțiune este adesea negociat. Unele contracte îl exclud expres, altele îl includ ca garanție pentru chiriaș.

Cum se exercită dreptul de preempțiune în practică

Vânzătorul trebuie să notifice preemptorul cu o ofertă fermă, în scris. Termenul de răspuns este stabilit prin lege sau contract (de regulă 30–90 zile). Dacă preemptorul acceptă oferta, vânzarea se face cu acesta. Dacă refuză sau nu răspunde, vânzătorul poate încheia tranzacția cu alt cumpărător.

Notarul validează procedura, verificând notificarea, răspunsul și respectarea termenelor. Nerespectarea acestor pași poate duce la nulitatea contractului.

Riscuri și consecințe dacă preempțiunea nu este respectată

Ignorarea dreptului de preempțiune poate avea consecințe juridice, financiare, dar și reputaționale.

Consecințele juridice pot fi nulitatea relativă sau absolută a contractului, pierderea proprietății, litigii și acțiuni în instanță.

Astfel, dacă vânzătorul nu respectă dreptul de preempțiune contractul poate fi anulat, iar în cazul dreptului legal de preempțiune pentru terenuri agricole, nerespectarea poate atrage nulitatea absolută.

Ignorarea dreptului de preempțiune poate duce la procese civile pentru anularea vânzării, daune-interese sau executarea în natură.

De asemenea, vânzătorul poate fi obligat să plătească despăgubiri preemptorului pentru prejudiciul suferit, iar cumpărătorul poate pierde investiția făcută în imobil (renovări, taxe notariale, comisioane). În cazul terenurilor agricole, nerespectarea procedurii de notificare a preemptorilor poate bloca vânzarea complet.

Exemple practice de aplicare a dreptului de preempțiune

Chiriașii pot avea drept de preempțiune dacă este prevăzut în contract sau în legislație (ex. OUG 40/1999). Proprietarul trebuie să le ofere prioritate la cumpărare, iar ignorarea acestui drept poate duce la litigii sau anularea vânzării.

În cazul vânzării unei cote dintr-un bun comun, ceilalți coproprietari au drept de preempțiune legală. Este o măsură de protecție pentru menținerea stabilității în proprietate.

Statul român are drept de preempțiune la vânzarea monumentelor istorice. Proprietarul trebuie să notifice Ministerul Culturii, care are un termen legal pentru a decide dacă exercită acest drept.

Legea 17/2014 stabilește o ordine clară a preemptorilor: arendașul, vecinii, statul. Proprietarul trebuie să respecte această ordine și să notifice preemptorii înainte de vânzare.

• Dreptul de preempÈ›iune în rezidenÈ›ial, office È™i retail
• RezidenÈ›ial: coproprietăți, chiriaÈ™i, locuinÈ›e de patrimoniu.
• Office: preempÈ›iune negociată în contractele de leasing.
• Retail: lanÈ›uri mari care cer drept de preempÈ›iune pentru spaÈ›iile ocupate.

Impact asupra deciziilor de investiții.

Pașii pentru cumpărători și vânzători în gestionarea preempțiunii

Verificarea juridică (due diligence)

Atât vânzătorii cât și cumpărătorii trebuie să identifice existența unui drept de preempțiune legal sau convențional. Aceasta presupune analiza titlului de proprietate, contractelor de închiriere, coproprietate sau regim juridic special (ex. monument istoric, teren agricol).

Notificarea corectă și respectarea termenelor

Vânzătorul are obligația legală de a notifica preemptorii (chiriași, coproprietari, statul etc.) cu o ofertă clară, respectând termenele prevăzute de lege. Lipsa notificării poate duce la anularea tranzacției.

Documente necesare

Este obligatorie redactarea unei oferte ferme de vânzare și obținerea unui răspuns scris din partea preemptorului (acceptare sau renunțare).

Implicarea consultanților imobiliari și juriști

Pentru o tranzacție sigură, recomandăm implicarea unui consultant imobiliar și a unui avocat specializat, care pot gestiona notificările, documentația și riscurile juridice.

Sfaturi practice pentru investitori și dezvoltatori

Prevenirea blocajelor juridice

Identificarea din timp a eventualelor drepturi de preempțiune este esențială. Recomandăm o verificare juridică riguroasă (due diligence) asupra titlului de proprietate, regimului juridic al imobilului și existenței unor contracte care pot genera preemptori (ex. chiriași, coproprietari, statul).

Negocierea clauzelor contractuale

În tranzacțiile complexe, este vitală formularea clară a clauzelor privind excluderea sau respectarea dreptului de preempțiune. Acestea trebuie să fie conforme cu legislația aplicabilă și să protejeze interesele ambelor părți.

Planificarea tranzacțiilor în coproprietate

Pentru imobile deținute în comun, planificarea vânzării trebuie să includă notificarea coproprietarilor și respectarea dreptului lor prioritar. O abordare transparentă evită conflictele și întârzierile.

Importanța consultanței profesionale

Implicarea unui consultant imobiliar și a unui avocat specializat asigură o tranzacție sigură, eficientă și conformă cu legea. Aceștia pot gestiona notificările, documentația și riscurile juridice.

Întrebări frecvente despre dreptul de preempțiune

Cum verific dacă există un drept de preempțiune asupra imobilului pe care vreau să-l cumpăr?

Cea mai importantă etapă este verificarea extrasului de carte funciară. Poți solicita un extras de carte funciară online de pe site-ul Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, fie direct de la OCPI (Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară) din județul respectiv.

De asemenea, trebuie să verifici dacă imobilul se află într-o zonă protejată sau istorică. Chiar dacă e un apartament, poate exista drept de preempțiune legal dacă imobilul se află într-o clădire monument istoric sau într-o zonă de protecție a monumentelor.

În cazul în care proprietatea se află într-o zonă protejată sau istorică, atunci statul român sau autoritatea locală are un drept de preempțiune legal, conform Legii nr. 422/2001.

Înainte de semnarea actului, notarul verifică toate înscrierile din cartea funciară și eventualele sarcini. Dacă imobilul e monument istoric, notarul va cere dovada că dreptul de preempțiune al statului a fost respectat (în practică, o adresă de la Direcția de Cultură care confirmă că nu s-a exercitat dreptul). În orice alt caz, notarul îți va spune că nu există drepturi de preempțiune și poți cumpăra liniștit.

Ce se întâmplă dacă preemptorul nu răspunde în termen?

Conform Codului Civil și practicii contractuale, lipsa unui răspuns în termenul legal este echivalentă cu refuzul de a exercita dreptul de preempțiune. Acest lucru oferă vânzătorului libertatea de a încheia tranzacția cu un terț, fără riscul de anulare ulterioară.

Art. 1732 Cod Civil prevede că preemptorul trebuie să comunice acordul și să consemneze prețul în termenul legal (10 zile pentru bunuri mobile, 30 zile pentru imobile), iar potrivit Art. 1730 alin. 3 Cod Civil, dacă oferta nu este acceptată în termen, se consideră respinsă, iar dreptul de preempțiune nu mai poate fi exercitat pentru acel contract.

Pot negocia eliminarea sau limitarea unui drept de preempțiune?

Dreptul de preempțiune poate fi negociat, limitat sau chiar eliminat prin acordul părților, în anumite condiții.
Conform Codului Civil, dreptul de preempțiune poate fi convențional, deci negociabil și dacă preemptorul respinge oferta sau nu răspunde în termen, dreptul nu mai poate fi exercitat pentru acel contract.

Care sunt riscurile pentru cumpărător dacă vânzătorul nu respectă procedura?

Dacă nu se respectă dreptul de preempțiune, vânzarea poate fi nulă absolut (terenuri agricole), anulabilă (alte cazuri, cum ar fi monumente istorice) sau cel puțin neintabulabilă (nu devii proprietar legal). Cumpărătorul poate pierde imobilul și banii.

Există diferențe între preempțiunea legală și cea contractuală?

Preempțiunea legală este reglementată prin lege (ex. Codul Civil, Legea 17/2014 pentru terenuri agricole, Legea monumentelor istorice). Este o normă imperativă, aplicabilă automat în situațiile prevăzute de lege. Nu poate fi limitată sau exclusă prin voința părților, iar nerespectarea atrage sancțiuni precum nulitatea relativă sau absolută a vânzării.

Preempțiunea legală se aplică în situații specifice: chiriași, coproprietari, statul (pentru monumente istorice), arendași sau vecini (pentru terenuri agricole și forestiere).

Preempțiunea contractuală este stabilită prin acordul părților, în cadrul unui contract (ex. contract de închiriere, promisiune bilaterală de vânzare). Este o normă dispozitivă, deci negociabilă și personalizabilă. Poate fi limitată în timp (maxim 5 ani conform Codului Civil) și poate fi renunțată expres de către preemptor. Se aplică în orice tranzacție în care părțile decid să includă acest drept – inclusiv în proiecte comerciale, rezidențiale sau industriale.

Concluzie

Dreptul de preempțiune oferă unei persoane sau entități prioritate la cumpărarea unui imobil, înainte ca acesta să fie vândut altcuiva, în aceleași condiții. Poate fi legal (reglementat prin lege) sau contractual (stabilit prin acord între părți). Se întâlnește frecvent în cazul chiriașilor, coproprietarilor, statului (pentru monumente istorice) sau în tranzacții cu terenuri agricole. Procedura implică notificarea preemptorului, respectarea termenelor legale și obținerea unui răspuns scris.

Pentru cumpărători, nerespectarea procedurii poate duce la anularea tranzacției, pierderea proprietății (evicțiune), despăgubiri financiare, blocaje juridice și de imagine.

Respectarea pașilor legali și contractuali este esențială pentru validitatea tranzacției. Notificarea corectă, documentația completă și respectarea termenelor protejează toate părțile implicate.

Pentru tranzacții sigure și eficiente, colaborarea cu consultanți imobiliari și avocați specializați este esențială. Aceștia pot gestiona notificările, clauzele contractuale și riscurile juridice, asigurând o tranzacție fără blocaje.